您的企業應該租賃或購買商業空間嗎？

租房還是買房？哪一個對你的生意最好？

如果你的生意成功，而你現時的租約即將到期，你可能會考慮購買商業空間或工業空間，而不是繼續為你的企業租賃空間。在本文中，我們將探討租賃業務與購買商業空間的利弊。

位置，位置，位置

當你想買自己的房子來住你的公司時，記住位置對商業空間和你自己的家一樣重要。如果您的客戶群主要在都市的某個特定區域，您可能需要繼續在靠近您當前位置的地方運營，如果市場緊張，可能很難在同一地區找到購買空間。不同的位置可能無法吸引您的客戶。

購買商業物業的優勢：

· 低融資成本-在當前利率處於歷史最低水准的情况下，您可以利用較低的抵押貸款利率擁有自己的房產，從而建立所有權權益，而不是向房東付款

· 固定間接費用-擁有自己的房產意味著你知道未來的成本是多少-抵押貸款利率幾十年來一直在下降，不會像租賃成本有時那樣波動。通過擁有物業，您的業務管理費用中的房地產部分在抵押期內是固定的。另一方面，租賃成本會受到建築改進、房地產價值變化、需求和其他因素的影響。當租賃企業時，不能保證在租賃期結束時，您能够按照類似的條款續租。

· 穩定性-如果您的企業使用難以移動和/或昂貴的專用設備、機械或固定裝置，或者如果企業需要大量翻新，則最好擁有該場所的所有權。否則，如果房東在租約到期時不續約，你可能會面臨大量的費用，特別是如果租約規定你必須在離開時將房屋恢復原狀。

· 潜在的價值增值-如果您有幸在即將到來的地區和/或在房地產週期的底部購買了一棟建築，該房產在未來可能會大幅增值。

· 抵押品-企業擁有的房產是可以用作債務或股權融資抵押品的資產。

· 免於房東的自由——並非所有房東生來都是平等的，一些房東傾向於通過忽視維護、安全和資本改善來削减成本。

· 轉租以獲得額外收入-如果您購買了一個商業物業，並且該物業有額外的空間，您可能會通過轉租帶來額外收入，前提是您所在位置的空間需求穩定，並且有大量優質租戶，那麼這可能會帶來豐厚的收益。然而，正如任何曾經做過房東的人都會告訴你的那樣，與房客打交道會非常令人沮喪和費時，而在經濟放緩的情况下，這往往是一個更大的問題。

購買商業地產的缺點：

· 房地產價值可能下降-如果在某個特定地點居住數年後有必要搬家，那麼擁有自己的商業空間可能是一個主要的缺點。不斷惡化的商業環境、鄰里關係的變化或地方稅收的增加都可能導致價值的下降，並使你的商業財產很難出售。

· 捆綁資本-如果您的企業處於初創期或成長期，您可能更願意將資本投資於業務，而不是購買商業空間。

· 浮動利率-隨著利率處於歷史低點，最終可能會上漲，這意味著您的抵押貸款成本可能會在未來增加。

· 成本節約可以忽略不計——當租賃企業時，物業稅、維護和維修、安保、停車、保險等成本大多包含在租賃協定中。如果你買了一個物業，這些費用就成了你的責任。任何購買或租賃的决定都應該包括對租賃成本和擁有成本的並排比較。如果您打算購買，您應該有一個年度維護預算，其中包括用於重大維修（如屋頂更換、建築圍護結構翻新等）的資金。在需求緩慢和入住率較低的時期，現有租約的續簽實際上對您有利。在這樣的環境下，如果你和房東關係良好，你可以協商更好的租賃條款，比如更低的租金，更長的租賃期，或者改善房屋。

· 你真的想成為業主/房東嗎？你的會計師可以分析你的經營預算，調查稅務問題，並從財務角度對買房與租房的利弊提出建議，但在做出購買决定時，你還應考慮作為業主/房東將佔用多少額外時間。處理維護問題和承租人（如果轉租）會消耗大量時間，而這些時間可能會更好地集中在您自己的業務活動上。

· 您的業務是增長還是下降？如果您的企業正處於成長（或縮小規模）階段，您可能需要出售現有房屋以獲得更多空間或减少您的空間需求，那麼擁有一個商業物業可能會有問題。重新談判租約就不那麼困難了。

你考慮過在家做生意嗎？

如果你的生意合適，在家經營生意有很多好處。除了不必通勤上班外，居家企業主通常在工作和生活上有更好的平衡，而且與用於經營的住房部分相關的費用完全可以免稅。

 

什麼是企業生存能力？

一個企業的生存能力是通過它的長期生存能力和在一段時間內維持利潤的能力來衡量的。一個企業能够生存的時候，它是能够生存的，因為它繼續盈利年復一年。一個公司盈利的時間越長，它的生存能力就越好。

一個企業通過其存在的每一年都盈利來證明它的生存能力。當一個企業失去盈利能力時，很難恢復。因此，生存能力與利潤有關，但也與償付能力和流動性有關。

如何確保你的商業是可行的

生存能力是很難定義和創造的，但有一些關鍵因素使一個企業可行。將這些因素與您的商業進行比較，並採取措施提高生存能力。

創造生存能力是一個由兩部分組成的過程。首先，它意味著通過瞭解你是誰，你要賣給誰，還有誰在賣給他們，來製定一個行銷策略。第二，它意味著你的企業財務狀況良好。

要創建一個能使您的企業得以生存的行銷戰略，您需要以下資訊：

1. 獨特的銷售主張：擁有獨特的銷售主張是擁有可行業務的首要關鍵因素。什麼使你的產品與眾不同？與眾不同讓你的企業在競爭中脫穎而出。

2. 穩定的客戶群：擁有獨特的產品或服務只是第一步。要想生存下去，你必須知道誰會購買你的產品或服務。這意味著要做研究，找出這些人是誰。買普通糖霜的人和買多洛普糖霜的人不一樣

3. 競爭優勢：即使你的產品是獨一無二的，而且你知道你要賣給誰，你也必須時刻考慮競爭。找出誰可能是你的競爭對手，誰可能銷售類似或新的競爭產品。製定一個保持競爭優勢的行銷策略。除了你的行銷策略，持續關注你企業的財務狀況將有助於創建一個可行的企業。

4. 現金穩定性：使一個企業得以生存的最重要因素可能是它擁有用於日常經營的資產（現金和其他儲備基金），並能經受住所有企業的起伏。現金穩定不是一朝一夕就能實現的。這意味著要節儉，不要因為預期的銷售而過度消費，也不要從企業中拿走太多

5. 持續關注你的財務狀況：大多數企業主都會被他們的財務狀況絆倒。他們忙著做所有其他需要做的事情。但是，擁有一個有活力的企業意味著永遠能够知道你的企業的財務狀況。

生存能力與償付能力有何不同

企業生存能力通常與其他兩個常用於企業績效的術語償付能力和流動性混淆。當一個企業有足够的資產來償付債務時，它是有償付能力的。償付能力常常與流動性混淆，但這不是一回事。

償付能力通常用“流動比率”來衡量，即企業的流動資產總額除以其流動負債總額。一個企業的流動比率應為2:1，以便有償付能力和償付負債，這意味著它的流動資產是其流動負債的兩倍。這個比率承認出售資產籌集現金可能會導致損失，因此需要更多的資產。企業有償付能力，如果流動比率超過2:1，就不太可能宣佈破產。

生存能力與流動性

流動性更多的是一種短期措施。它指的是企業迅速將資產轉化為現金而不遭受損失的能力。如果你的企業需要資金，你可能不得不出售資產。除非資產是現金，流動性最强的資產，否則你可能會因為出售而虧損。例如，如果你出售應收賬款，你可能得不到全部價值。如果你試圖出售設備，你可能會蒙受損失，因為設備很可能已經貶值。

如果你是流動的，你有足够的現金或其他容易變現的資產，你可以支付你的即時帳單或支付你的員工。這叫做正現金流，正現金流意味著流動性。

從長遠來看企業的償付能力、流動性和生存能力

你的企業是有償付能力的，流動的還是可行的？創建一個有償付能力、流動性和可生存性的企業是一項持續的努力。但這是值得的，因為你將創造一個巨大的資產和建立一個長期的業務。

 

基於風險的定價如何影響貸款

基於風險的定價是貸款人根據風險定價的一種作法。如果借款人有風險，基於風險的定價會導致該借款人支付更多（通常以較高的利率形式）。瞭解更多關於這種形式的定價，包括利弊，與以下概述。

風險借款人支付的價格

到底什麼是高價還是低價？對於大多數貸款，你需要支付利息來換取借款的能力。在基於風險的定價中，您根據您的風險（或貸款人對您的風險的意見）支付或多或少的利息。如果你是一個安全的賭注，貸款人幾乎確定你會償還，你將有資格獲得最好的產品和較低的利率。

然而，如果你在過去的7到10年裏遇到過一些財務風險，比如逾期付款、喪失抵押品贖回權、破產、註銷等等，你很可能得不到最佳利率。如果你的信用記錄很好的話，那麼你的信用記錄也很危險。

基於風險的定價因素

貸款人在評估風險時會考慮各種因素。你的信用是任何基於風險的定價決策的重要組成部分。但放貸人可能會看更多的-貸款價值比，債務收入比，以及其他與你的貸款和信用評分無關的因素。

例如，你在工作中工作的時間長短可能會讓你看起來風險更大或更低。一些貸款人還想知道你在家裡住了多久。在某些情况下，那些在他們的住所住了不到三年或者有從一個家跳到另一個家的歷史的個人也被認為是有風險的。就業和居住的穩定都會降低借款人的風險。

基於風險的定價公平嗎？

一些人責備基於風險的定價是一種掠奪性做法。放貸人不應該拒絕向不符合條件的人提供貸款，而應該收取極高的價格。不懂世故的借款人不知道他們有不良信貸，也不知道這會給他們帶來什麼損失。

另一方面，基於風險的定價為人們提供了一個原本不會有的機會。他們沒有被拒絕，而是被告知“你可以借錢，但這會讓你付出代價。”如果每個人都知道這個制度是如何運作的，這似乎是很公平的。監管者希望確保借款人能够理解在基於風險的定價下，他們何時支付更多，囙此他們現在要求貸款人通知支付更高價格的借款人。

 

破產的後果是什麼？

信用評分

破產申請通常會降低一個人的信用評分。而且，破產不會抹去你過去債務的歷史，即使債務本身已經清償。放貸人會把這一切視為你是一個有風險的借款人的迹象，如果你有資格獲得貸款，你可能最終獲得高利率的貸款。

雖然這是一個合理的擔憂，但人們可能會在破產後慢慢重建他們的信用。破產將在你的信用報告中保留很多年，但破產對信用評分的淨影響通常是正面的。這是因為，雖然破產會削弱你的信用評分，但不斷成長的債務也是如此。如果破產是你封锁債務成長的唯一方法，那麼你的信用評分可能值得一試，隨著時間的推移重新建立起來。

隱私

申請破產的一個負面後果是，你向法院提交的所有文件，包括所有包含你個人財務資訊的破產時間表，都可以被公眾獲取。這意味著朋友、家人、雇主和客戶都可以知道你欠誰多少錢的細節。對某些人來說，這是一個破壞交易的行為。

對其他人來說，宣佈破產的好處超過了隱私因素，特別是因為某些敏感資訊受到保護。

可能的財產損失

宣告破產的人可能會失去破產管理人的財產。申請破產的目的是讓法院介入，决定你能償還多少債務，以及多少債務應該被免除。如果你擁有像豪華轎車這樣的有價值的財產，你可能會被迫賣掉這些物品來償還一些債務。但是，如果你能成功地免除你的財產，受託人將不能出售它。

即使你不能免除某些財產，對你的受託人來說，從你的名下出售某一特定的物品可能也沒有經濟上的好處。

 

通過股利、利息收入和租金來創造財富

將你的錢投資有一個主要原因，那就是有一天使你可以有更多的錢可以花。對每個人來說，通過投資來創造財富是有道理的，也是可以實現的，也許你不想再工作了。至少，你不想依賴薪水。有幾種方法可以通過投資於能給你帶來良好、穩定回報的資產來創造永續的收入。

如何開始

作為投資者，你的工作是購買或創造股利、利息收入和租金的來源。還有一些其他選擇，但這三種資產類別（股利、利息收入和租金）滿足了絕大多數人的投資需求。您可以執行以下一項或全部操作：

· 通過投資股票或私人企業產生股利。

· 通過以存單形式向銀行、公司或政府（如投資債券）或以點對點貸款的形式向個人貸款，從而產生利息收入。

· 通過投資房地產和讓其他人使用屬於你的財產（無論是公寓、辦公室還是儲藏室）來產生租金。

人們整天談論沃倫·巴菲特或比爾·蓋茨的財富。這些財富只是他們擁有的基礎資產所產生的收入。

兩人都擁有這三類資產，每年都能獲得數十億美元。一些名不見經傳的百萬富翁更喜歡建立一個中層飯店或餐廳特許經營權的投資組合。另一些則是在當地銀行進行更富內容的投資，並從股票組合中獲得豐厚的股利。

應用哲學

在日常生活中，你可能需要針對不同的潜在投資機會練習一些分析步驟。

假設，根據現時的股利收益率，你將“購買”每年10000元的現金股利收入加上任何增長。幾十年來，公司每年都會提高股利，所以你可以嘗試預測未來的股利收入。

通過這種方法，你可以比較不同的投資。計算來自其他分紅股票和銀行存款憑證等計息工具的年度現金流。把時間花在研究潜在的房地產投資上，弄清楚哪種能產生租金的建築符合你的能力，以及這些投資每月能提供多少現金流。

別忘了通貨膨脹和稅收

一旦你開始收集你的股利、利息和租金，每年根據通貨膨脹率調整一次，並比較你每年的“實際”稅後收入。隨著時間的推移，圖表應該朝上，這樣你的生活水准會隨著年齡的增長而提高。

通貨膨脹很重要，尤其是當你想知道你的台幣走多遠的時候。你在銀行裏有多少台幣並不重要。重要的是你能用這些錢買多少個漢堡。重要的是你的錢的購買力。

你是如何做到這一點的，以及你最終的投資組合是什麼，都是有待發掘的。有許多白手起家的百萬富翁一生中從未持有過一股公開交易的股票，也從未打算這麼做。如何將其付諸實踐完全取決於你、你的氣質和你的資源。

 

新手投資的3種方法

投資的主要資產類別：股票、債券、房地產

在大多數情况下，開始投資的最好方法是决定你想擁有的資產類別：房地產、股票或固定收益。每一個都有獨特的風險、機會和稅收規則。雖然建立一個完整的投資組合似乎很困難，但股息、利息和租金都是值得的。

你很可能會根據自己的喜好傾向於特定的資產類別，但同樣重要的是要明白不同的資產類別可以滿足你生活中某些時候的不同需求。例如，當你年輕，有更多的時間在你前面，股票的高成長潜力更有意義。如果你70歲退休了，從債券中獲得更穩定的收入是合理的。

幾乎所有你在投資時考慮的主要資產都屬於企業所有權、貸款或房地產。

收購企業的所有權

從歷史上看，擁有一個成功的企業一直是財富積累的重要來源。在一個成功的企業中擁有股票可以通過幾種不同的作法實現。

購買上市公司股票。這是通過購買在某個證券交易所交易的公司的普通股來實現的。對於新投資者來說，獲得企業股份的一個簡單方法就是購買企業的部分股票。

創辦自己的公司。你可以通過建立獨資企業、合夥企業、有限責任公司來實現這一目標。如果你有優秀的運營商的天賦、紀律和運氣，這通常是最有利可圖的投資致富之路，因為你可以按帳面價值買入公司，複利率等於股本回報率（ROE）。

收購私人控股公司。考慮成為合夥人或以其他作法收購一家私人公司，可能是以私下協商的條件換取現金或勞動力。一些投資者專門從事私募股權投資，把自己局限在他們認為自己有優勢的經濟領域，如技術或製造業。

借出你的存款

放貸和文明一樣古老。投資者將財富儲蓄起來，然後讓其他人借錢，並承諾根據貸款的風險和期限，再加上利息。向企業、個人或銀行發放貸款是一種常見的投資方式。

貸款有多種方式：

購買債券。債券是由主權國家政府發行的債務，包括債券或儲蓄債券以及公司、非營利組織或其他實體。它們很容易通過經紀帳戶購買。

有很多方法可以借錢並獲得利息，但對於新投資者來說，最簡單的方法之一就是購買債券。

直接貸款。這是一種與借款人私下協商的貸款，以書面或口頭契约為基礎，詳細說明了條款、條件、還款時間表和利率。

進行點對點貸款。通過市場平臺放貸，你可以對一筆貸款中的一小部分進行投標，並為其中的一部分提供資金

獲得存款證明（CD）。當你購買一張CD時，銀行或其他金融機構會給你提供利息，以換取你的存款，你同意在規定的時間內將存款留在原地。

就像投資於企業一樣，貸款時你能獲得的年複合成長率取決於你的技能。

投資房地產

在貸款的背後，通過擁有房地產獲利是有記錄以來最古老的金融活動之一。如果你擁有一套房產，不管是房子、辦公室還是一塊土地，你都可以通過收取租金來賺錢。

在現代經濟中，有幾種方法可以為您的投資獲得房地產：

為你的家庭買房。這比投資更能降低成本，但它還是屬於這一類。

集資投資房地產的企業，通常可以像其他股票一樣通過經紀帳戶獲得。還有專門從事房地產投資信託基金的ETF和共同基金，你可以像其他股票一樣購買它們。

買一套房子然後租出去。當你擁有房產時，你可以把它租給房客。

買一處房產然後賣掉以牟利。這有時被稱為“翻牌”，意思是用某種作法改善或開發一處房產，然後將其出售。

基金租賃/回購交易。在這種情況下，你買了一套房產，然後再租給賣家。

通過信託基金集資購買房地產。這種方法最常用的方法是與其他投資者一起存錢，通過免稅的特殊稅收優惠企業購買房地產（在大多數情况下）。